«La VPO en Andalucía se encuentra en el mejor momento
de su historia»
Entrevista a Juan Espadas. El consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio realiza un balance del trabajo de su departamento, define a la construcción como «una de las claves de la economía sostenible, pero con un nuevo modelo», y repasa temas de actualidad como el nuevo portal web puesto en marcha ‘tuviviendaenandalucia.es’ o la Nueva Ley de Derecho a la Vivienda
Agenda de la Empresa: Según los datos que maneja su Consejería, ¿cómo definiría la situación actual y la previsión de futuro a corto-medio plazo de la evolución del mercado de la vivienda en Andalucía?
Juan Espadas: La vivienda protegida se encuentra probablemente en el mejor momento de su historia en Andalucía. El año pasado se aprobaron casi 24.000 proyectos en la Comunidad, la cifra más alta de las dos últimas décadas. Además, durante los primeros nueve meses del año se iniciaron 12.818 viviendas protegidas, lo que representa un incremento de más del cincuenta por ciento con respecto al mismo periodo de 2008. O, lo que es lo mismo, una de cada cuatro viviendas protegidas que ha comenzado a construirse en España durante 2009, lo ha hecho en Andalucía. Y, además, existe una fuerte apuesta de los promotores privados que encabezan tres de cada cuatro de estas iniciativas por la vivienda asequible. Como venimos advirtiendo desde hace tiempo, el cuello de botella se encuentra en la financiación y, aun así, los datos comienzan a ser sensiblemente mejores. Tras tocar suelo en 2008, en los últimos meses del año pasado se ha observado una recuperación del crédito para VPO que ha aumentado en más de 200 millones hasta alcanzar los 763 millones, unos niveles similares a los de 2007. Aunque todavía considero que no es suficiente. A más proyectos en marcha, necesitamos más financiación. Llevo meses demandando una mayor financiación por parte de las entidades a la VPO y creo que debemos seguir haciéndolo porque aún no hemos alcanzado cifras que nos permitan estar satisfechos.
A.E.: ¿Qué papel cree que jugarán los sectores inmobiliarios y de la construcción en el escenario que se avecina?
J.E.: La construcción es una de las claves de la economía sostenible, pero con un nuevo modelo. El empleo de nuevos materiales, la eficiencia energética, la orientación hacia la vivienda en alquiler y un ajuste de la oferta a la demanda son algunas de las claves de futuro entre las que también se encuentra la rehabilitación para la puesta a punto y entrada en circulación de nuevo del parque residencial existente. Tenemos que tener claro que la satisfacción de la demanda de vivienda digna a precio asequible no está en crisis, ni podrá estarlo mientras que existan ciudadanos que necesiten del apoyo de las Administraciones para acceder a una vivienda. El modelo que se encuentra en crisis irreversible es un modelo especulativo que convirtió a la vivienda en un producto de inversión apartando a miles de ciudadanos que, sencillamente, no podían pagar los precios que el mercado fijó. En Andalucía estamos trabajando para que esto no vuelva a repetirse y por eso hemos aprobado una Ley de Derecho a la Vivienda pionera en todo el Estado español y apostando claramente por la construcción de viviendas dignas a precio asequible.
Empezando por el final, la aprobación de la Ley de Derecho a la Vivienda y los Registros Municipales de Demandantes de VPO asociados a ella nos van a permitir tener un mapa preciso de la demanda de vivienda asequible en los diferentes municipios y, consecuentemente, satisfacerla tanto a través de nueva construcción de VPO como de actuaciones de rehabilitación residencial, un campo que ocupa fundamentalmente a pymes y que genera un gran número de puestos de trabajo.
En materia de eficiencia energética, desde las Consejerías de Vivienda e Innovación hemos lanzado ya el programa Edificante con el que pretendemos ofrecer al sector de la construcción un nuevo yacimiento de negocio basado en la innovación y la sostenibilidad aplicada a la rehabilitación y a los nuevos inmuebles. De entrada, el programa ofrece ayudas a propietarios de edificios ya existentes y promotores de inmuebles de nueva construcción que introduzcan mejoras de eficiencia energética en sus edificios. Sólo en sus dos primeros años de ejecución, estos programas van a generar 7.000 empleos directos e indirectos. Son dos ejemplos con los que queremos poner de manifiesto una realidad: que el sector de la construcción puede seguir siendo estratégico, pero atendiendo a las verdaderas necesidades de los ciudadanos y respondiendo a criterios de sostenibilidad económica y social.
A.E.: En este sentido, ¿cuáles son las principales actuaciones que desde la Consejería de Vivienda se llevarán a cabo durante este ejercicio para la mejora del sector?
J.E.: Acabamos de poner en marcha la Medida de Impulso Económico y Acceso a la Vivienda, una iniciativa de doble beneficio: por un lado, hará accesible la compra finalista para una parte de la población que ha quedado apeada de la renta libre por los precios desorbitados; y por otro, podrá revitalizar el sector inmobiliario como generador de actividad económica. Incidimos directamente en la venta del stock de viviendas que es, según todos los analistas, el principal lastre para salir de la crisis. Debemos tener en cuenta que Andalucía es la primera comunidad autónoma en presentar una medida económica específica para esta materia, medida que además ha sido consensuada con las entidades financieras y los promotores inmobiliarios, al tiempo que ha sido incluida en el VII Acuerdo de Concertación Social con agentes económicos y sociales. El producto financiero que hemos diseñado tiene, además, tres ventajas evidentes para el ciudadano que quiera comprar una vivienda. En primer lugar, podrá comprar viviendas por debajo del valor de mercado ya que las viviendas que se acojan al programa se venderán al precio de la hipoteca que el promotor constituyó con la entidad financiera que le dio el préstamo para acometer la promoción. Este valor hipotecario supone en torno a un 20% menos del valor de mercado. En segundo lugar, la hipoteca se concederá sin entradas y sin comisiones conforme al acuerdo suscrito con 25 entidades financieras. Por último, y muy importante, los ciudadanos podrán beneficiarse de una cuota reducida una media del 40% durante los primeros 8 años del préstamo gracias a los 1.000 millones en préstamos reintegrables que concederá la Junta de Andalucía. Desde comienzos del mes de febrero, hemos puesto a disposición de promotores y entidades financieras una página web, tuviviendaenandalucia.es, para que puedan publicitar las viviendas que se acogen a esta medida. La acogida de este portal ha sido estupenda: recibe en torno a 10.000 visitas diarias y cada usuario hace como media seis consultas sobre viviendas. En definitiva, estamos convencidos de que esta medida supondrá un incentivo para el sector además de una buena oportunidad para que los ciudadanos puedan acceder a la vivienda en condiciones favorables.
A.E.: ¿En qué situación se encuentra el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012? ¿Qué logros ha obtenido hasta el momento?
J.E.: Los objetivos del Plan Concertado de Vivienda y Suelo son perfectamente cuantificables porque fueron aprobados junto con el propio Plan y hasta ahora su cumplimiento está siendo extraordinario. En dos años, hemos aprobado unas 38.000 viviendas protegidas y hemos acometido en torno a 100.000 actuaciones de rehabilitación residencial, además de conceder ayudas al alquiler a miles de familias y de aprobar, por ejemplo, la adquisición de suelo en diversas provincias andaluzas para VPO con una inversión de más de 100 millones de euros. A pesar de la coyuntura, por tanto, estamos demostrando que podemos alcanzar las metas que nos marcamos en el Plan Concertado.
A.E.: El acceso a la vivienda continúa siendo un considerable problema para un porcentaje importante de la población, sobre todo para el colectivo de jóvenes. ¿Qué se está haciendo y se piensa seguir haciendo en Andalucía para solucionar esta situación? ¿Son los jóvenes uno de los objetivos primordiales de las políticas de la Consejería de Vivienda?
J.E.: En primer lugar, hay que recordar que la Ley de Derecho a la Vivienda que acabamos de aprobar en el Parlamento andaluz en desarrollo del derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna está hecha pensando muy especialmente en los jóvenes, que son, efectivamente, los que tienen por un lado más necesidades de emancipación y, por otro, los que se enfrentan con más dificultades para el acceso a una vivienda. Además de este avance normativo, quiero recordar que alrededor de dos terceras partes de las VPO que se promueven en Andalucía van dirigidas a jóvenes menores de 35 años con unos ingresos que no les permiten acceder al mercado de vivienda de renta libre, así que obviamente sí que se encuentran entre nuestras prioridades.
A.E.: Hace pocos meses la Junta pidió a las cajas que en 2010 concedan préstamos para VPO a niveles similares a los de antes de la crisis. ¿Cómo está este asunto?
J.E.: Algunas entidades financieras, especialmente cajas de ahorros, sí están concediendo créditos para proyectos de viviendas protegidas y eso hay que valorarlo, aunque necesitamos un esfuerzo todavía mayor porque, como he dicho, estamos ante el mayor número de proyectos de la historia. Ahora bien, existen otras que, si bien firmaron con la Junta el pacto para financiar VPO, no están respondiendo a este compromiso. Vamos a darles un voto de confianza a lo largo de este semestre, pero si la situación no mejora habrá que decirlo públicamente.
A.E.: En relación a la nueva ley aprobada recientemente de Derecho a la Vivienda, ¿hasta qué punto será beneficiosa para los andaluces? ¿En qué mejorará la situación?
J.E.: Hasta el momento, la satisfacción de la demanda de los ciudadanos de viviendas a precio asequible ha estado sujeta al devenir del mercado y a la mayor o menor voluntad política de las distintas Administraciones, sin que la demanda real de viviendas de este tipo, es decir, la necesidad de los ciudadanos, haya estado en el núcleo fundamental del diseño de este oferta. El principal salto cualitativo de la Ley es que elimina esta discrecionalidad y dota de viviendas asequibles en número suficiente a una demanda cuantificable y pública en los registros de demandantes se convierte en una obligación para las Administraciones, que los ciudadanos pueden reclamar incluso en la vía de lo contencioso administrativo en el caso de que consideren que no hemos hecho nuestros deberes. El salto, como ve, es enorme y le puedo asegurar que no hay precedentes en el derecho comparado en España y muy pocos en Europa que avancen de una manera tan decidida en la satisfacción del derecho a la vivienda. Para alcanzar este ambicioso objetivo, la Ley fija una serie de instrumentos y herramientas, entre las que destacaría fundamentalmente dos: los registros públicos de demandantes de vivienda protegida y los planes municipales de viviendas. Ambos nos permitirán construir un futuro en el que nunca más el mercado decida cuándo y dónde se satisface un derecho.
A.E.: ¿El aumento de la construcción de VPO es una de las claves para superar la crisis? ¿Qué previsiones en este sentido posee Andalucía? ¿Existe suelo suficiente en Andalucía como para construir las VPO que se tienen previstas?
J.E.: El sector de la construcción debe orientarse a las necesidades reales de la población para no volver a caer en los errores del pasado y, evidentemente, la vivienda protegida es una de ellas. He referido antes que tres de cada cuatro proyectos de VPO en Andalucía corresponde a promotores privados, lo que nos da una idea de que el sector se ha dado cuenta de esa necesidad. Nuestro objetivo es que en el año 2012 cuatro de cada diez proyectos de vivienda de nueva planta en Andalucía sean protegidos. Hay otro subsector llamado a crear también un volumen importante de riqueza y de puestos de trabajo, como es la rehabilitación residencial, la recuperación de la ciudad ya existente.
A.E.: ¿Qué les diría a esas miles de constructoras andaluzas que no creen que aguanten mucho más meses esta difícil situación económica?
J.E.: Desde la Administración estamos haciendo lo posible por contribuir a que estas empresas sobrelleven esta situación lo mejor posible y puedan normalizar su actividad cuanto antes, aunque todos tenemos que ser conscientes de que el sector debe reorientar su actividad y también dimensionarse adecuadamente a las necesidades reales del tejido productivo. Las líneas de actividad ligadas a la rehabilitación o la VPO son un buen ejemplo de lo que le digo. En cualquier caso, les recuerdo que Andalucía es actualmente la comunidad con un mayor volumen de obra pública y que también somos la comunidad autónoma que más vivienda libre y protegida ha iniciado en 2009: más de 22.000 viviendas el pasado año, a más de 6.000 de Madrid o 10.000 de Cataluña.
A.E.: ¿Piensa que lo peor está por llegar o bien cree que 2010 marcará el inicio de la recuperación?
J.E.: Parece que hay síntomas objetivos de que los indicadores comienzan a mejorar, pero en cualquier caso no creo que sea momento de hacer más augurios, sino de seguir trabajando día a día y minuto a minuto con ganas y con criterio para entre todos salir de esta situación cuanto antes.
Manuel Bellido